ABD'de kira geliri vergisi: %30 stopaj ve net beyan seçimi

ABD'de kiralık bir konut sahibi olduğunuzda, kira gelirinizin nasıl vergilendirileceği net getirinizi doğrudan belirler. Doğru adımları atmazsanız gelirinizin önemli bir kısmı brüt kesintiyle gidebilir. Bu yazıda, ABD'de yaşamayan bir Türk yatırımcının bilmesi gereken temel kuralları özetledik.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için bir ABD vergi danışmanıyla ve Türkiye'de mali müşavirinizle çalışın.

Varsayılan kural: brüt %30

ABD vergi idaresine (IRS) göre, ABD'de yerleşik olmayan bir yabancının ABD'deki gayrimenkulden elde ettiği ve ABD'de yürüttüğü bir ticari faaliyete bağlı olmayan kira geliri, brüt tutar üzerinden %30 oranında vergilendirilir. Bu vergi kiracı veya mülk yöneticisi tarafından kesilir.

Brüt vergilendirmede hiçbir gider düşülmez. Emlak vergisi, aidat, sigorta ve yönetim ücreti ödediğiniz halde vergi, kiranın tamamı üzerinden hesaplanır.

Net beyan seçimi: IRC 871(d)

İyi haber şu: ABD vergi mevzuatı, kira gelirini "fiilen bağlantılı gelir" olarak beyan etme seçeneği sunar (IRC 871(d) seçimi). Bu seçimi yaptığınızda:

• Emlak vergisi, aidat, sigorta, yönetim ücreti, bakım giderleri ve kredi faizi düşülebilir.
• Mülkün değeri için amortisman (depreciation) ayrılabilir.
• Vergi, kalan net kazanç üzerinden kademeli oranlarla hesaplanır.

Seçimin uygulanması için kiracıya veya mülk yöneticisine Form W-8ECI verilir. Böylece brüt %30 kesinti yapılmaz. Seçim, iptal edilmediği sürece sonraki yıllarda da geçerli kalır.

Gereken adımlar

1. ITIN alın: ABD sosyal güvenlik numaranız yoksa beyanname verebilmek için bireysel vergi kimlik numarası (ITIN) gerekir. Başvuru Form W-7 ile yapılır.
2. W-8ECI verin: Mülk yöneticinize veya kiracınıza formu verin; aksi halde %30 brüt kesinti yapmakla yükümlüdürler.
3. Her yıl 1040-NR verin: Kira gelirinizi ve giderlerinizi yıllık federal beyannameyle bildirin. Mülkün bulunduğu eyalet gelir vergisi alıyorsa eyalet beyannamesi de gerekir.

Kaçırılmaması gereken süre

IRS kurallarına göre, beyannamesini zamanında vermeyen yerleşik olmayan bir yabancı, gider indiriminden yararlanma hakkını kaybedebilir. Bu durumda vergi yine brüt gelir üzerinden hesaplanır. Yıllık beyan takvimini baştan bir vergi danışmanıyla planlamak, net getirinizi korumanın en basit yoludur.

Türkiye tarafı

Türkiye'de yerleşik kişiler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 3. ve 4. maddelerine göre dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendirilir. ABD'deki kira geliriniz bu nedenle Türkiye'de de beyan kapsamına girebilir.

Türkiye–ABD Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması, ABD'de ödenen verginin belirli sınırlar içinde Türkiye'de hesaplanan vergiden düşülmesine (mahsup) imkân verir. Anlaşmadan yararlanmak için gereken belgeler ve istisnaların uygulanması kişiye göre değişir; mali müşavirinizle birlikte planlayın.

Özet

• Varsayılan durumda kira gelirinden brüt %30 kesilir.
• IRC 871(d) seçimi ve W-8ECI ile net kazanç üzerinden vergilendirilebilirsiniz.
• ITIN, yıllık 1040-NR ve zamanında beyan bu seçimin ön şartlarıdır.
• Türkiye'deki beyan yükümlülüğünüzü ve çifte vergilendirme anlaşmasını mali müşavirinizle değerlendirin.

AmerikaTapu olarak vergi görüşü vermiyoruz; ancak teslimden sonra bu yükümlülükler için bir takvim hazırlıyor ve sizi zamanında hatırlatıyoruz.