ABD'de kira getirisi: brüt ile net arasındaki fark

ABD'de bir konut projesi incelerken karşınıza çıkan ilk rakam genellikle kira getirisidir. Çoğu sunumda bu rakam brüttür: yıllık kiranın mülk fiyatına oranı. Oysa yatırım kararınızı belirlemesi gereken rakam, tüm giderler düştükten sonra size kalan net getiridir.

Brüt getiri nedir

Brüt getiri, yıllık kira gelirinin mülkün satın alma fiyatına bölünmesiyle bulunur. 200.000 $'lık bir konutun aylık kirası 1.600 $ ise yıllık kira 19.200 $, brüt getiri %9,6 olur. Hesaplaması kolaydır, karşılaştırma için hızlı bir başlangıç noktasıdır, ama tek başına yanıltıcıdır.

Brütten nete giden yoldaki giderler

ABD'de bir kiralık konutun sahibi olarak düzenli ödeyeceğiniz giderler şunlardır:

• Emlak vergisi (property tax): Yerel yönetim her yıl alır. Oranı ilçeye (county) göre değişir ve mülkün değerlemesine bağlıdır.
• Site aidatı (HOA): Sitede ortak alanların bakımı, güvenlik ve bazen dış cephe sigortası için ödenir. Artış oranı site yönetimince belirlenir.
• Sigorta: Konut sigortası her durumda gerekir. Bazı bölgelerde sel ve fırtına sigortası ayrıca fiyatlanır ve toplam maliyeti belirgin şekilde artırabilir.
• Mülk yönetimi: Türkiye'den yönetilen bir konutta kiracı bulma, kira tahsilatı ve bakım işlerini bir mülk yöneticisi (property manager) üstlenir. Ücreti genellikle aylık kiranın bir yüzdesidir.
• Bakım ve onarım payı: Yeni konutlarda daha düşüktür, ama sıfır değildir.
• Boş kalma payı: Kiracı değişimleri arasında konutun boş kaldığı süreler için bir pay ayırmak gerekir.

Örnek hesap

Aynı 200.000 $'lık konut için varsayımsal giderler:

Kalem	Yıllık tutar
Emlak vergisi	3.000 $
Site aidatı (HOA)	1.800 $
Sigorta	1.500 $
Mülk yönetimi	1.900 $
Bakım ve boş kalma payı	1.900 $
Toplam gider	10.100 $

Yıllık kira 19.200 $'dan 10.100 $ düşülünce vergi öncesi net gelir 9.100 $ olur. Bu da %4,6'lık bir net getiri demektir. Brüt rakamın yarısından azı.

Bu tablodaki rakamlar yalnızca hesap yöntemini göstermek için seçilmiş varsayımlardır. Gerçek değerler eyalete, ilçeye, projeye ve sigorta koşullarına göre önemli ölçüde değişir.

Vergiyi unutmayın

Net getiri hesabı vergi öncesidir. ABD vergi idaresine (IRS) göre, ABD'de yaşamayan bir yabancının kira gelirinden varsayılan olarak brüt tutar üzerinden %30 vergi kesilir. Doğru beyan seçimiyle net kazanç üzerinden vergilendirilmek mümkündür; bunun için her yıl zamanında beyanname vermek gerekir. Ayrıca Türkiye'de yerleşikseniz bu gelir Türkiye'de de beyan kapsamına girebilir. Bu konuyu ayrı bir yazıda ele alıyoruz.

Bir seçeneği değerlendirirken sorulacak beş soru

1. Bu getiri brüt mü, net mi?
2. Emlak vergisi ve aidat tahmini hangi yılın verisine dayanıyor?
3. Sigorta teklifi alındı mı, sel ve fırtına kapsamı dahil mi?
4. Mülk yönetimi ücreti ne kadar ve hangi hizmetleri kapsıyor?
5. Sitede kiralamaya, özellikle kısa süreli kiralamaya kısıtlama var mı?

AmerikaTapu olarak sunduğumuz her seçenekte brüt kirayı değil, bu giderler düşüldükten sonra kalan tahmini net geliri kaynaklarıyla birlikte paylaşıyoruz. Garanti edilmiş bir getiri yoktur; doğru kararın yolu, rakamların arkasındaki varsayımları bilmekten geçer.