ABD’de mülk alırken kapanış maliyetleri nelerdir?
Kapanış maliyeti, mülk bedelinin dışında ve tapu devri tamamlanırken ödenen kalemlerin toplamıdır. Türkiye’deki alışkanlıktan farklı olarak bu tutar tek bir harçtan ibaret değildir; birden çok hizmet sağlayıcıya giden ayrı ayrı kalemlerden oluşur. Nakit alımlarda toplam genellikle mülk bedelinin %2–4’ü bandında konuşulur, kredili alımlarda kredi kuruluşunun ücretleri nedeniyle üst sınıra yaklaşır.
Aşağıdaki tablo tipik kalemleri ve piyasada yaygın olarak kimin ödediğini özetler. Hangi tarafın hangi kalemi üstleneceği eyalete ve yerel teamüle göre değişir; bir kısmı da pazarlığa açıktır.
| Kalem | Tipik tutar | Kim öder |
|---|---|---|
| Ekspertiz (appraisal) | 500 – 800 USD | Alıcı |
| Yapı kontrolü (inspection) | 300 – 600 USD | Alıcı |
| Title arama ve title insurance | Mülk bedelinin %0,5–1’i | Eyalete göre alıcı veya satıcı |
| Escrow / kapanış hizmet bedeli | 500 – 1.500 USD | Genellikle paylaşılır |
| Tapu tescil harcı (recording fee) | 100 – 300 USD | Alıcı |
| Devir vergisi (transfer tax) | Eyalete göre çok değişken | Çoğu eyalette satıcı |
| Peşin emlak vergisi ve sigorta payı | Kalan aya göre orantılı | Alıcı |
| Kredi kuruluşu ücretleri | Kredi tutarının %1–2’si | Alıcı (kredi varsa) |
| Emlak komisyonu | Satış bedelinin %5–6’sı | Genellikle satıcı |
Örnek senaryodur, yatırım tavsiyesi değildir.
Kalemlerin açıklaması
Ekspertiz. Mülkün piyasa değerini bağımsız bir değerleme uzmanı belirler. Kredi kullanılıyorsa zorunludur, çünkü kredi kuruluşu teminatın değerini görmek ister. Nakit alımda zorunlu değildir ama ödediğiniz fiyatın piyasayla uyumunu görmek için yararlıdır.
Yapı kontrolü. Çatı, tesisat, elektrik, ısıtma-soğutma ve temel gibi kalemler incelenir. Kapanış maliyetleri içinde en küçük ama getirisi en yüksek kalem budur: çıkan bulgular ya fiyat pazarlığına yansıtılır ya da satıcıdan giderilmesi istenir. Ciddi sorunlarda, sözleşmedeki koşullu madde sayesinde işlemden çekilme hakkı korunur.
Title arama ve title insurance. Title şirketi mülkün geçmişini tarar; ipotek, haciz, vergi borcu, miras uyuşmazlığı gibi kayıtları çıkarır. Ardından düzenlenen title insurance poliçesi, sonradan ortaya çıkabilecek geçmişe dönük mülkiyet iddialarına karşı koruma sağlar. Tek seferlik ödenir ve mülkiyet süresince geçerlidir. ABD’de uzaktan yatırımı güvenli kılan mekanizmaların başında bu gelir.
Escrow / kapanış hizmet bedeli. Para doğrudan satıcıya gönderilmez; tarafsız bir escrow hesabında tutulur ve tüm şartlar sağlandığında serbest bırakılır. Bu hizmetin bedelidir. Alıcı ile satıcı arasında paylaşılması yaygındır.
Tapu tescil harcı. Devrin resmi kayda geçirilmesi için ilçe kayıt dairesine ödenen sabit nitelikli harçtır. Tutarı görece küçüktür.
Devir vergisi. Mülkiyetin el değiştirmesi üzerinden alınan vergidir ve eyaletler arasında en çok değişkenlik gösteren kalemdir; bazı eyaletlerde hiç yoktur, bazılarında kayda değer bir tutara ulaşır. Çoğu piyasada satıcı tarafından ödenir.
Peşin emlak vergisi ve sigorta payı. Emlak vergisi ve mülk sigortası dönemsel ödenir. Kapanış tarihinde, dönemin kalan kısmına düşen pay orantılanarak alıcıdan tahsil edilir. Kredi varsa bu kalemler için ayrıca bir emanet hesabı açılması istenebilir.
Kredi kuruluşu ücretleri. Dosya açma, kredi tahsis ve benzeri kalemleri kapsar. Yabancı yatırımcıya yönelik ürünlerde oranlar yerel alıcılara sunulandan bir miktar yüksek olabilir. Nakit alımda bu satır tamamen düşer.
Emlak komisyonu. Piyasada genellikle satış bedelinden satıcı tarafından ödenir ve alıcı tarafındaki lisanslı temsilcinin payı da buradan karşılanır. Uygulama eyalete ve sözleşmeye göre değişebildiği için teklif aşamasında netleştirilmelidir.
Bu kalemler getiriye nasıl yansır
Kapanış maliyetleri kira gelirinden düşülen bir gider değil, yatırdığınız sermayeye eklenen bir tutardır. Yani getiri hesabında paydayı büyütür. 200.000 dolarlık bir mülkte %3’lük kapanış maliyeti 6.000 dolar demektir ve bu tutar ilk yıl getirisini birkaç puan aşağı çeker. Kendi rakamlarınızla denemek için getiri hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz. Örnek senaryodur, yatırım tavsiyesi değildir.
Bu kalemlerin tamamı işlem sırasında lisanslı ABD’li hizmet sağlayıcılar tarafından düzenlenir ve tahsil edilir; bizim rolümüz kalemleri önceden tabloya koymak, kapanış belgesindeki tutarları kontrol etmek ve size Türkçe açıklamaktır. Sürecin bütününü rehberin ana yazısında, adım adım işleyişi ise süreç sayfasında bulabilirsiniz.